GRANICA NIERUCHOMOŚCI
i ich wznawianie
Granica jest, zaraz obok prawa własności, jednym z najbardziej fundamentalnych zagadnień dotyczących nieruchomości. Za jej pomocą opisywany jest przede wszystkim zasięg władania poszczególnymi nieruchomościami i relacje między nieruchomościami sąsiadującymi ze sobą. Wiedza na temat przebiegu granicy między naszą działką, a działką sąsiada jest bardzo ważna z uwagi na charakter i znaczenie tego faktu.
Nie chodzi tu już tylko o zwykłe spory graniczne, które potrafią ciągnąć się latami gdy zwaśnione strony z pokolenia na pokolenie przekazują sobie nienawiść do sąsiada. Uregulowane granice, wraz z uporządkowanymi sprawami własnościowymi (chodzi mi tu przede wszystkim o sprawy spadkowe) określają stan prawny nieruchomości. To znaczy: granice określają przedmiot władania, a uporządkowane sprawy własnościowe jego właściciela. Dopiero przy spełnieniu tych dwóch warunków sprawa jest jasna i klarowna.
KSIĘGA WIECZYSTA
obowiązek aktuaności
Ponadto należy pamiętać iż aktualne wiadomości na temat działki oraz jej właściciela muszą być zawarte w księdze wieczystej, prowadzonej przez właściwy Sąd oraz w Ewidencji Gruntów i Budynków prowadzonej przez Starostów lub w miastach na prawach powiatu (np. Szczecin) przez Prezydentów Miast. Właściciel ma bezwzględny obowiązek zadbać o aktualność informacji w obu tych miejscach.
Po ujawnieniu swojego prawa własności do nieruchomości należy zadbać o granice. Należy odszukać w terenie punkty graniczne, a jeśli ich nie ma to trzeba przeprowadzić procedurę wznowienia granic nieruchomości. Wznowienia dokonuje geodeta na zlecenie właściciela.
WZNAWIANIE GRANIC
co to takiego?
Czym jest wznowienie granic nieruchomości i dlaczego jest tak ważne?
Wznowienie granic, a tak naprawdę punktów granicznych, jest procedurą odtwarzającą na podstawie materiałów archiwalnych ich lokalizację. Na materiały archiwalne składają się operaty geodezyjne, zawierające dane liczbowe i opisowe, dotyczące lokalizacji punktów granicznych, przebiegu granic, rodzaju stabilizacji oraz protokoły z ich okazania właścicielom.
Reprezentacją graficzną tych danych jest zazwyczaj geodezyjna mapa ewidencyjna, którą właściciel nieruchomości może pobrać z PODGiK (lub MODGiK) w postaci wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Trzeba jednak pamiętać o jednej ważnej rzeczy – geodezyjna mapa ewidencyjna nie zawsze przedstawia właściwy (opisany w materiałach archiwalnych) przebieg granic prawnych. Mapa taka jako graficzna reprezentacja zasobu geodezyjnego zawiera niestety często błędy wynikające (upraszczając problem) z niedoskonałości systemu, a zatem rzeczywisty prawny przebieg granic może się różnić od przebiegu wskazanego na mapie. Po przeprowadzeniu wznowienia granic i ich okazaniu geodeta zaktualizuje zasób oraz mapy geodezyjne, a pobrana przez właściciela „mapka geodezyjna” będzie przedstawiała już rzeczywisty właściwy przebieg.
POWIERZCHNIA DZIAŁKI
dlaczego jest zmienna?
Przy wznowieniu granic nieruchomości oraz ujawnianiu danych jej dotyczących w księgach wieczystych pojawia się często problem powierzchni działki. Należy pamiętać, że powierzchnia jest zmienną wartością fizyczną, która zależy od wielu czynników, ale jako ważny element opisu działki musi zostać ujawniona w Księdze Wieczystej. Czemu zmienna? Ponieważ zależy przede wszystkim od sposobu pomiaru. Powierzchnia pomierzona i obliczona 20 czy 30 lat temu będzie inna niż dziś.
Dlaczego powierzchnia działki może się różnić między pomiarami? By wytłumaczyć to w najprostszy możliwy sposób przedstawię to obrazowo. Proszę wziąć karton np. od telewizora. Proszę sobie wyobrazić iż mierzymy jego wymiary: długość, szerokość, wysokość. Proszę zmierzyć go linijką z podziałem centymetrowym (w tym wypadku odzwierciedli to możliwości pomiarowe sprzed 30 lat) oraz z podziałem milimetrowym (w tym wypadku dokładność pomiaru będzie dziesięciokrotnie większa czyli odzwierciedli to dzisiejsze możliwości pomiarowe). Z pomiaru obliczymy objętość, czyli pomnożymy długość razy wysokość razy szerokość. Nie trudno się domyślić że wynik obliczenia będzie się zasadniczo różnił między pomiarami. Proszę mi jednak wierzyć (co można sprawdzić) iż jeśli mierzyć będą dwie czy trzy osoby to wyników będzie tyle co osób mierzących. Jednak należy pamiętać iż mimo różnych wyników obliczenia objętości karton się nie zmienił. To cały czas ten sam karton. Cały czas ten sam przedmiot. Objętość, czyli opis wielkości fizycznej, mimo że zmienna nie zmienia rzeczy. Tak samo jest z powierzchnią działki. Powierzchnia się zmienia jednak kształt, forma i przebieg granic nie. Przedmiot władania jest niezmienny.
Wznowienie granic nieruchomości określi właścicielowi nie tylko przedmiot, którym włada, ale i jego wielkość. Informacje te ujawnione wraz z prawem własności w Księgach Wieczystych oraz Ewidencji Gruntów i Budynków uporządkuje stan prawny nieruchomości. Porządek ten w znaczący sposób ułatwia, a wielu przypadkach wręcz umożliwia dysponowanie nieruchomością np. przy sprzedaży lub rozpoczęciu jakiejkolwiek inwestycji. Chroni on również naszą nieruchomość i własność przed niepożądanym i bezprawnym korzystaniem z naszej nieruchomości przez osoby trzecie. Szczerze zachęcam do porządkowania i aktualizowania informacji o naszej nieruchomości.
mgr inż. Paweł Myłka