Jak dobrze kupić działkę i na co zwrócić uwagę

WŁASNE PODWÓRKO

jedno z największych marzeń

Każdemu z nas choć raz w życiu zdarzyło się marzyć o własnym domu z ogródkiem. Tym którym plan się udał nierzadko zazdrościmy. Własny kawałek trawnika do wylegiwania się z zimnym napojem na słońcu, gdy dzieci mają własną (i bezpieczną) przestrzeń do zabawy kojarzymy z sielskim życiem. Nawet jeśli miałaby to być mały skrawek ziemi z mikroskopijnym domkiem to i tak rozmarzonymi oczami widzimy idylliczną oazę spokoju na której można zregenerować skołatane nerwy. Aż w końcu przychodzi ten moment gdy udaje się odłożyć trochę pieniędzy lub zdobyć kredyt i decydujemy, że to jest ten czas – zbudujemy naszą wymarzoną oazę. I co dalej?

LOKALIZACJA DZIAŁKI

użyj rozumu zamiast serca

Zazwyczaj decyzja o lokalizacji naszej oazy podejmowana jest z wykorzystaniem raczej serca niż rozumu. Z upodobaniami czy preferencjami oczywiście nie mam zamiaru polemizować lecz gorąco zachęcam do kierowania się przy wyborze dodatkowym i bardzo ważnym czynnikiem jakim są pieniądze. Zazwyczaj myśląc o tym czynniku myślimy: Im mniej zapłacimy za działkę tym więcej zostanie na urządzenie domku i ogrodu. Im mniej wydamy na budowę tym więcej zostanie np. na parapetówkę. Ale czy na pewno? Pamiętajmy, że wartość każdej działki jest w rzeczywistości inna. Mimo, że ceny różnych działek w jednej lokalizacji (np. na wsi) podawane na portalach aukcyjnych mogą wydawać się podobne to w rzeczywistości tak nie jest. Trzeba wziąć pod uwagę takie czynniki jak: droga i dojazd, odległość działki od mediów (prąd, woda, kanalizacja), czy teren jest podmokły, jakie ma nachylenie, jakie nasłonecznienie, jego przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego oraz zapisy w planie dotyczące możliwości i rodzaju zabudowy.

Ale po kolei. Zacznijmy od początku. Przede wszystkim cena. Czynnik którego ten artykuł pominąć nie może. Zazwyczaj by porównać różne działki, ich ceny podawane są w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy. Przeliczenie to ułatwia nam rozważania przede wszystkim pod kątem zależności wielkości działki od jej walorów. To znaczy: czy chcemy kupić działkę mniejszą ale z wyższą ceną za jeden metr – z czym wiązać się będzie np. lepsza lokalizacja. Czy też zależy nam na większej działce i możemy się pogodzić z gorszą lokalizacją lub innymi jej mankamentami. Od kupującego zależy decyzja jednak trzeba na te mankamenty zwrócić uwagę bo o części z nich nie zdajemy sobie sprawy.

Dojazd do działki zazwyczaj kojarzy się nam z odległością od centrum miasta, pracy bądź szkoły. Czy droga asfaltowa, czy też brukowana, a może polna? Sprawa wygląda prosto. Oceniamy możliwości naszego auta, sprawdzamy czas dojazdu albo podejmujemy decyzję czy przypadkiem nie ma w nas ukrytej słabości do pojazdów 4×4. Jednak to nie wszystko. W dzisiejszych czasach często kupujemy działkę w wydzielonych skupiskach gdzieś na wsiach, gdzie marzy nam się spokój i cisza. W tych skupiskach zazwyczaj wydzielane są drogi wewnętrzne, którymi z dróg publicznych dojeżdżamy bezpośrednio do naszej nieruchomości. Kupując naszą działkę niejako dostajemy w cenie udział w tej drodze wewnętrznej. Jest on czasami nawet reklamowany jako gratis. Fajnie, tyle że urządzenie takiej drogi pozostaje w gestii jej współwłaścicieli a tych może być wielu. A co za tym idzie powstaje potencjalny kłopot z dogadaniem się. Trzeba też pamiętać, że zbudowanie takiej drogi będzie bardzo drogie, a jednocześnie za np. jej odśnieżanie przyjdzie nam płacić razem z sąsiadami. Oczywiście można próbować przekazać drogę gminie. Jednak te rzadko kiedy chcą przejmować takie drogi nawet za darmo. Napięty budżet nie jest w stanie zbudować, a potem utrzymać wszystkich takich dróg. Kwestia ta najpewniej pozostanie po naszej stronie. Koszty związane z taką drogą należy bezwzględnie brać pod uwagę. Oczywiście nie skreśla to takiej nieruchomości z uwagi na możliwość utworzenia choćby zamkniętego osiedla co zwiększy na pewno bezpieczeństwo jego mieszkańców.

Drugim czynnikiem, który często jest nie doceniany przy wyborze działki to uzbrojenie terenu czyli media takie jak prąd, woda i kanalizacja, które wykorzystywać będziemy użytkując naszą nieruchomość. Wyobraźmy sobie sytuację gdzie rodzina postanowiła budować się na wsi. Postanowili tak jak wszyscy dookoła, że wywiercą własną studnię, zbudują przydomową oczyszczalnie ścieków, a prąd dostarczy elektrownia. Scenariusz popularny i z powodzeniem praktykowany w całej Polsce. Mamy jednak przy tym dwa przykładowe zagrożenia, o których trzeba pamiętać. Pierwszym jest odpowiedź na pytanie: co jeśli na naszej działce nie dowiercimy się do wody? Byłem świadkiem takiej sytuacji, a inwestor musiał wydać kilkadziesiąt tysięcy złotych na doprowadzenie wodociągu do swojej nieruchomości. Wydatek nieoczekiwany i jak nie trudno się domyślić spowodował on ogromny kłopot z zakończeniem inwestycji.

Domyślam się, że w wielu przypadkach taka sytuacja mogłaby całkowicie przekreślić zrealizowanie budowy. Drugą sprawą jest lokalizacja studni. Należy jednak pamiętać, że wg dzisiejszych przepisów lokalizacja studni musi spełniać konkretne warunki. Musi znajdować się w odległości 5 metrów od granicy nieruchomości, 7.5 metra od osi rowu przydrożnego, 15 metrów od budynków inwentarskich oraz szczelnych zbiorników z nimi związanych, 30 metrów od najbliższego przewodu rozsączającego przydomowej oczyszczalni ścieków, 70 metrów od nieutwardzonych wybiegów dla zwierząt hodowlanych. Może się więc okazać, że nie uda nam się w ogóle wywiercić studni na naszej działce. Polecam sprawdzić taką możliwość lub zlecenie takiego sprawdzenia firmie, gdyż i tu będziemy musieli stanąć na głowie by doprowadzić wodę do naszej działki. Są to tylko dwa przykłady dotyczące mediów jednak obrazujące podstawową zależność.

Pozostałe czynniki wydawać by się mogły dość oczywiste jednak wspominam o nich z uwagi na fakt, iż brane są zazwyczaj przez inwestorów pod uwagę jako najmniej ważne a czasami mogą okazać się dość kluczowe. Plan zagospodarowania przestrzennego sprawdzamy zazwyczaj tylko dla kupowanej przez nas działki. Ale sprawdźmy też co w planie jest dookoła. Może zaraz obok planowana jest autostrada lub duży zakład przemysłowy? Chyba nie chcielibyśmy w sąsiedztwie mieć smrodu i hałasu przez całą dobę. Kąt nachylenia działki jest sprawą oczywistą. Im bardziej stroma działka, tym trudniej będzie ją zagospodarować. Na szczęście dzięki temu pewnie będzie tańsza. Polecam jednak sprawdzić czy nie jest ona zagrożona osuwiskami. Zabezpieczenia przeciw-osuwiskowe będą diabelnie drogie. Zapewne nie chcielibyśmy stracić dorobku życia oszczędzając kilka złotych. Takiego podstawowego sprawdzenia można dokonać na stronie internetowej Systemu Ochrony Przeciwosuwiskowej, nie wyklucza ono jednak zagrożenia. O tym może powiedzieć dopiero nam geolog.

Ostatnim czynnikiem wpływającym na cenę i decyzję o zakupie jest fakt czy teren jest podmokły czy nie. Większość z nas myśli, że tereny podmokłe są wtedy gdy widać szuwary. Jednak nie do końca jest to wystarczające stwierdzenie. Na terenach gdzie naturalnie występuje wysoki poziom wód gruntowych przy długotrwałych i obfitych opadach woda może „wychodzić na wierzch”. Grunt zwyczajnie nie jest w stanie wchłonąć deszczu. W takich sytuacjach należy zastosować odpowiednie zabezpieczenia w postaci np. podniesienia terenu. Będą one jednak dodatkowym kosztem o którym trzeba pamiętać.

Przedstawione w niniejszym artykule aspekty związane z kupowaniem działki uważam za rzeczy podstawowe o których każdy z nas powinien wiedzieć. Myślę że wydając dorobek życia, a nierzadko zapożyczając się na całe życie,  powinniśmy dobrze się zastanowić nad podjętą decyzją. Na pewno decyzja będzie tym lepsza im więcej czynników ona uwzględni. Podejmujmy mądre decyzje a nasze marzenie o oazie spokoju nie zamieni się w dożywotni koszmar.