PRAWO WŁASNOŚCI
nienaruszalne i niepodważalne
Osobiście uważam prawo własności za nienaruszalną i niepodważalną podstawę funkcjonowania nowoczesnego społeczeństwa. Jest to fundament gospodarki każdego państwa, budżetu każdej dużej czy małej firmy, jak również każdego budżetu domowego. Prawo do dysponowania rzeczą, niezależnie czy jest to pieniądz czy też samochód lub willa z basenem, leży u podstaw wolności człowieka w dzisiejszym świecie. Człowiek ma prawo zarówno do życia jak i posiadania. Dzięki temu ma prawo wyboru. Daje mu to poczucie wolności i bezpieczeństwa, niezależności. Państwo, rząd, samorządy (niezależnie od szerokości i długości geograficznej) mają obowiązek chronić prawo własności, mają obowiązek chronić poczucie bezpieczeństwa swoich obywateli, mają obowiązek dbać o ich niezależność.
Bez tego ma mowy o cywilizacji, nie ma mowy o nowoczesnym społeczeństwie, bez tego cofamy się do średniowiecza albo przynajmniej za czerwoną kurtynę.
POLSKIE PRAWO
jak funkcjonuje prawo własności
W Polsce prawo własności obowiązuje „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego” (art.140 KC). Co jest oczywiste z uwagi na fakt, iż każde nowoczesne i cywilizowane społeczeństwo ustala zasady współżycia, według których obywatel musi funkcjonować. Można się z tymi zasadami nie zgadzać, można je krytykować ale trzeba ich przestrzegać, a przede wszystkim trzeba je znać. W niniejszym artykule opiszę jedną z zasad według których właściciele nieruchomości położonych w Polsce muszą funkcjonować. Sprawa dotyczy Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego i ich wpływu na życie przeciętnego człowieka.
MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
czym jest i co określa?
Czym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego? Według Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym MPZP określa przeznaczenie terenu i sposoby jego zagospodarowania oraz warunki jego zabudowy. Określa również rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Jak to rozumieć? Otóż zapisy w MPZP „kształtują wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości”. Innymi słowy MPZP „dla dobra ogółu” ogranicza prawo własności do dysponowania naszą nieruchomością. Określa, co, gdzie i w jaki sposób można budować. Określa, gdzie będą tereny rolne, gdzie przemysłowe, a gdzie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a gdzie mieszkaniową z możliwością postawienia bloków, określa również układy komunikacyjne. MPZP określają co można, a czego nie można zrobić z naszą nieruchomością.
Ma to o tyle pozytywny wydźwięk, że nie będzie dziś możliwe postawienie czterdziestopiętrowego biurowca w środku osiedla domków jednorodzinnych, ani huty stali w środku wsi. Jeśli istnieje MPZP w danym rejonie to można sprawdzić przed kupnem jakiejś nieruchomości czy w jej pobliżu nie jest planowana budowa np. obwodnicy miasta albo oczyszczalnia ścieków. To bardzo ważne informacje z uwagi na wartość potencjalnej nieruchomości. Informacje te są dostępne w internecie lub w urzędzie i są w pełni darmowe.
Trzeba jednak pamiętać o bardzo WAŻNYM czynniku dotyczącym MPZP. Mianowicie właściciele nieruchomości leżących na obszarze na którym przystąpiono do sporządzenia MPZP BEZWZGLĘDNIE muszą się zainteresować tematem. Bo to na ich nieruchomościach zostaną określone dozwolone rodzaje zabudowy, układy komunikacyjne czy też określone tereny chronione lub przeznaczone pod budownictwo przemysłowe.
Jak się o tym dowiedzą? Gdy samorząd chce sporządzić MPZP musi wg prawa ogłosić to w prasie miejscowej oraz wydać w tej sprawie obwieszczenie, może również poinformować o tym listownie. Należy jednak pamiętać iż dwukrotnie awizowany list oraz informacja w prasie i obwieszczenie w Biuletynie Informacji Publicznej uważa się w tym przypadku za informację dostarczoną.
Dlaczego jest to aż tak ważne?
Należy pamiętać, że MPZP sporządzane są uwzględniając:
- wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury
- walory architektoniczne i krajobrazowe
- wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych
- wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej
- wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób niepełnosprawnych
- walory ekonomiczne przestrzeni
- prawo własności
- potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa
- potrzeby interesu publicznego.
Brzmi całkiem nieźle i kompleksowo. Brzmi pięknie pod względem społecznym. Ale zauważmy jeden bardzo ale to bardzo ważny fakt.
MIEJSCOWE PLANY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
NIE SĄ SPORZĄDZANE UWZGLĘDNIAJĄC POTRZEBY
INTERESU JEDNOSTKI
Co to znaczy? A to znaczy, że przez środek Twojej nieruchomości może zostać zaplanowana droga, albo dojście do planowanego obok parku. Droga prowadząca przez wieś może w planie zostać poszerzona, a tym samym nie będziesz mógł wykorzystać pod zabudowę nawet dużej przestrzeni ze swojej nieruchomości. Planista na połowie Twojej działki może zaplanować tereny przemysłowe, a na połowie mieszkaniówkę, więc ograniczy Ci możliwość sprzedaży. Planista zaplanuje za Ciebie jakiego rodzaju dom będziesz mógł postawić na swojej działce i w którym jej miejscu. Planista zaplanuje układ komunikacyjny wsi przez Twoją i Twoich sąsiadów nieruchomości.
To co napisałem powyżej pokazało jedynie ułamek możliwości jakie mają planiści. Dowolność w kreowaniu przez nich rzeczywistości jest ogromna. Co prawda Plan nie wpływa na grunty i sposób obecnego ich użytkowania ale należy pamiętać, że gdy będziemy chcieli rozdysponować swoją nieruchomość, czyli np. ją podzielić lub zabudować albo rozbudować już istniejące budynki to będziemy musieli uwzględniać zapisy w planie.
Ważną rzeczą jest fakt, że właściciel każdej nieruchomości której plan dotyczy ma możliwość wpływania na jego zapisy. Przed uchwaleniem planu Gmina musi go udostępnić do wglądu o czym, jak już wspominałem, musi poinformować. Wtedy każdy Kowalski ma możliwość dodania do niego swoich uwag. Burmistrz (lub Prezydent Miasta) rozpatruje każdy taki wniosek osobno i decyduje o jego uwzględnieniu lub nie. Za zwyczaj uwagi są w jakimś stopniu uwzględnianie.
Należy pamiętać przy tym o istotnej zależności. Jeśli się nie zainteresowałeś, jeśli nie złożyłeś swoich uwag lub wniosków to znaczy, że na taki a nie inny wymysł planisty się zgadzasz. To znaczy, że przedstawiony przez Gminę do wglądu plan jest dla Ciebie dobry a zapisy w nim zawarte są dla Ciebie satysfakcjonujące.
Opisane powyżej rzeczy w bardzo dużym uproszczeniu pokazują iż Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego mocno wpływa na to co możemy zrobić z własną nieruchomością. Teoretycznie jest to nasza własność, a jednak niekoniecznie bo w dużym stopniu jej dysponowanie jest ograniczone. Jednak uogólnienia którymi się posłużyłem do tej pory mogą nie pokazać do końca we właściwy sposób jak bardzo duży wpływ mają Plany Miejscowe na nasze życie więc posłużę się przykładem „z życia”; właściciel nie zainteresował się ustaleniami w Planie. Nie ciężko się domyślić, że zapisy nie były takie satysfakcjonujące jakby można było sobie życzyć.
Pewien Kowalski chciał sprzedać swoje grunty, bo miał ich sporo. Jego znajomy ze wsi obok tak zrobił i dzięki temu stał się bogaty. Postanowił więc, że tak jak on podzieli swoje grunty i dzięki temu sprzeda je łatwiej, szybciej i z większym zyskiem. Pomyślał sobie tak:
Jednej działki dziesięciohektarowej nie będzie łatwo sprzedać.
Cena za jeden metr będzie niska, a ostateczna kwota dla kupującego do zapłacenia wysoka.
Rachunek prosty:
1) Gdy sprzedamy całą działkę 10 hektarów naraz to:
1 metr = 50zł więc 10 hektarów to 5 000 000.00zł zysku z inwestycji
2) Gdy sprzedamy podzieloną to:
Zmieści się 100 działek po 750mkw + drogi wewnętrzne. Sprzedawane będą działki i dodawane gratis udziały w drogach wewnętrznych.
Sprzedajemy działki po 75 000.00zł i dokładamy w cenie działki udziały w dogach.
100 działek razy 75 000.00zł daje 7 500 000.00 zł za całość inwestycji
Działki sprzedajemy niby po 100.00zł za 1 metr ale dołożenie gratis dróg powoduje, że zysk z całości spada do 75.00zł za 1 metr.
Oczywistym jest, że chętnych mogących wydać 75 tys zł jest więcej niż 5 mln zł. A zyskujemy dużo więcej pieniędzy. Plan doskonały
ALE
plan zagospodarowania przestrzennego zakłada, że minimalna powierzchnia wydzielanej działki to 1500 metrów kwadratowych. Co za tym idzie, Kowalski zmieści dużo mniej działek na swoim gruncie. Będą one dużo większe więc będzie musiał sprzedać je za inną cenę za jeden metr niż by sprzedawał 750 metrowe działki. Załóżmy, że zamiast 100.00zł sprzedawać będzie po 80.00zł za jeden metr.
Powiedzmy, że zmieści 55 działek po 1500 metrów każda + drogi wewnętrzne. Sprzedawane będą działki + udziały w drogach gratis.
1500 metrów po 80.00zł daje 120 000.00 tys zł za jedną działkę.
55 działek po 120 000.00zł daje 6 600 000.00 zł za całość inwestycji
Działki sprzedawane będą niby po 80.00zł za 1 metr ale dołożenie gratis dróg powoduje, że zysk z całości spada do 66.00zł za 1 metr.
Mamy zatem z tego przykładu kilka wniosków.
- pojedyncza działka mimo że sprzedawana taniej (żeby w ogóle sprzedać) nominalnie kosztuje dużo więcej, więc trudniej będzie ją sprzedać.
- zysk z całości inwestycji spada o 900 000.00zł
Na tym przykładzie widać jak ogromny wpływ na Kowalskiego wywarł brak zainteresowania się Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Potencjalny zysk ze sprzedaży nieruchomości został moim zdaniem mocno uszczuplony.
Bardzo zachęcam do interesowania się Miejscowymi Planami Zagospodarowania Przestrzennego. Nawet gdy nie mamy zamiaru sprzedawać, dzielić czy też budować. Może gdy nas już nie będzie nasze dzieci będą chciały zainwestować, rozbudować lub zmodernizować nieruchomość. Ułatwimy im to dbając o jak najkorzystniejsze zapisy. Dowiadujmy się i pytajmy. Urzędnicy na nasze pytania odpowiedzą (w mniejszym lub większym stopniu ale jednak). Każdy ma prawo wpływać na rzeczywistość go otaczającą i na sprawy, które go dotyczą jego własności.
I am text block. Click edit button to change this text. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.